Аренда
Много написано по вопросам заключения договоров аренды, учету арендных платежей, затрат на ремонт арендованных площадей, много дано консультаций и разъяснений, но, тем не менее, в практике именно арендные отношения влекут за собой множественные споры, особенно для предприятий малого бизнеса.
Рекомендуем очень внимательно относиться к заключению договоров аренды, проконсультироваться со специалистами еще до подписания договора.
На что необходимо обратить внимание:
1. Является ли арендодатель собственником помещения. Если да, то он должен иметь свидетельство о праве на данное помещение. Если арендодатель не собственник, то у него должно быть подтверждение правомочия на передачу помещения в субаренду (указание на это в его договоре аренды или дополнительное соглашение с собственником имущества).
Если арендодатель — государственное учреждение, то, как правило, заключаются трехсторонние договоры между собственником, балансодержателем, и арендатором. Кроме того, применяются нормы Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Необходимо проверить полномочное ли лицо действует от арендодателя. В ряде случаев договор аренды может быть признан крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Такие сделки должны пройти, как правило, соответствующее одобрение коллегиальных органов. Без него договор аренды будет признан недействительным.
Данные сведения можно и желательно указать в самом договоре аренды (ссылка на свидетельство о праве собственности), реквизиты письма собственника с разрешением сдавать помещение в аренду. Или отксерокопировать и заверить у арендодателя, сделав неотъемлемой частью договора.
2. В договоре необходимо четко определить объект аренды, в противном случае договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Характеристиками помещения являются адрес объекта, в том числе этаж, номер комнаты, наименование объекта, инвентарный номер, функциональное назначение, площадь. Лучше всего, если к договору аренды будет приложен поэтажный план с выделенным на нем помещением, который будет признан сторонами в качестве неотъемлемой части договора.
3. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы. Если в договоре отсутствуют согласованные сторонами условия о размере арендной платы, договор считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (ст. 654 ГК РФ).
4. Договор аренды помещения заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ) и подлежит обязательной государственной регистрации, если заключен на срок год и более. Договор аренды может быть заключен и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), но в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Отсюда вывод, заключение договора аренды без указания срока невыгодно арендатору, которого могут лишить офиса или склада, предоставив и на поиск другого помещения, и на вывоз имущества такой короткий срок. Выход может быть только один — указывать в договоре более длительный срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
5. Передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Правильным будет указать состояние нежилого помещения в этом акте, необходимость ремонта, наличие мебели, компьютеров. Нельзя забывать, что недвижимость должна быть передана арендодателю также по акту (п. 2 ст. 655 ГК РФ).
Помимо этих вопросов, при заключении договора аренды, желательно оговорить условия по ремонту (текущему и капитальному); компенсации арендодателем отделимых и неотделимых улучшений; допустимость перепланировки помещения; возможность размещения вывесок и рекламных стендов; пользование услугами охраны арендодателя и пропускной режим в здание. Эти и другие договорные условия влекут за собой необходимость надлежащего бухгалтерского учета и налогообложения. И тут не меньше забот у бухгалтера: как правильно уплатить НДС при аренде государственного имущества или имущества индивидуального предпринимателя; можно ли отнести в затраты плату за аренду имущества у физического лица и необходимость уплаты за него НДФЛ; как правильно осуществить налогообложение арендной «коммуналки» и т.д.